Guide sur la Société Civile de Placement Immobilier (SCPI)

Grâce à leurs forts rendements, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier, plus communément appelées SCPI, sont de plus en plus populaires auprès des Français. Il s’agit en effet du seul secteur de l’immobilier qui se porte assez bien malgré la crise. Offrant un filet de sécurité pour ses actionnaires, les SCPI se présentent comme une structure stable et sécurisée pour les placements, surtout pour les nouveaux investisseurs qui voudraient bien gagner plus avec des risques moindres. Une SCPI de rendement vous permettra d’avoir un bénéfice annuel pouvant aller jusqu’à 6 %.

essai

Qu’est ce qu’une SCPI ?

Bien que nécessaire, cette entrée en matière est loin de nous éclairer suffisamment sur ce qu’est réellement un investissement scpi. Une Société Civile de Placement Immobilier est une structure qui acquiert divers biens immobiliers pour le compte de particuliers, d’associations ou bien d’entreprises. Il peut s’agir de bureaux, de commerces, d’entrepôts, de parkings, de maisons médicalisées, ou bien d’autres bâtiments. En plus de l’achat, elles s’occupent également de la gestion aussi bien administrative que physique de ces propriétés. Travaux, ventes, comptabilité, gestion des locataires,… tout est pris en charge par la SCPI. En ce qui concerne les investisseurs, ou « associés », ils perçoivent leurs dus, généralement constitués par les loyers perçus auprès de ces propriétés.

Les types de SCPI

type SCPISur le marché des SCPI vous pourrez trouver 3 catégories de SCPI qui répondent chacune à un objectif : la SCPI de rendement, la SCPI de plus value et la SCPI fiscale. Ces 3 catégories de SCPI se différencient soit par la destination du bien immobilier, soit par la situation géographique de l’investissement, soit par leur fiscalité. Ainsi, selon vos objectifs, vous pouvez choisir la SCPI qui répondra le mieux à vos attentes. Voyons en détails, chaque catégorie de SCPI où vous pouvez investir.

La SCPI de rendement

Une SCPI de rendement va avoir comme objectif de distribuer à ses associés des revenus fonciers récurrents tout en proposant un rendement très intéréssant.
La SCPI de rendement va investir en grande partie dans de l’immobilier d’entreprise, et c’est pas plus mal car c’est le secteur qui va être le plus intéressant pour obtenir un rendement de 5 à 6%. Quand on parle d’immobilier d’entreprise, cela peut être un bureau, un commerce, un entrepôt, etc… Sans oublier des investissements dans des résidences médicales, étudiantes et seniors. Vous pourrez retrouver une scpi de rendement dans la capitale, en périphérie, ou même sur l’ensemble du territoire.
Parmi les scpi de rendement on peut notamment citer : PFO2, Corum conviction, Atout pierre diversification.

La SCPI de plus value ou valorisation

Une SCPI de plus value va fonctionner de la même manière qu’une SCPI de rendement, la différence va être au niveau de la distribution des revenus fonciers aux associés, celle-ci ne verse pas de dividende. Le rendement des parts de la SCPI est en grande partie consacré à la valorisation des parts à long terme. Les immeubles ou la société de gestion a investi vont donc avoir un potentiel de valorisation important par la suite.

Parmi les scpi de valorisation vous retrouverez : Pierre 48 et Pierre Gestion.

La SCPI fiscale

Une SCPI fiscale est une société d’investissement dont le but est de répondre à des objectifs fiscaux en fonction des différentes lois de défiscalisation immobilière en vigueur. Au contraire d’une SCPI de rendement ou de plus value, une SCPI fiscale va investir une majorité de ses placements dans des biens immobiliers à destination de particuliers. Parmi les scpi fiscales qui existent, on retrouvera : les scpi Pinel, scpi Malraux et scpi déficit foncier.

  • Les SCPI Pinel investissent dans des biens immobiliers répondant aux critères d’éligibilité du dispositif de défiscalisation pinel. Cet investissement va vous permettre de réduire vos impôts sur le revenu à hauteur de 18 % du montant que vous aurez choisi d’investir, en contrepartie vous devrez vous engager à garder vos parts pendant une durée de 15 ans.
  • Les SCPI Malraux vont vous permettre d’obtenir la même réduction d’impôt que la SCPI Pinel en contrepartie de la même durée de conservation. Sauf que dans ce cas, les placements dans les biens immobiliers de la société de gestion devront répondre au dispositif Malraux qui consiste à acheter des biens immobiliers qui nécessitent des travaux.
  • Les SCPI déficit foncier vont vous faire bénificier d’une réduction d’impôt mais également de prélévement sociaux à travers son mécanisme qui consiste à investir dans des immeubles en centre ville qui feront l’objet de rénovation par la suite. Encore une fois, vous aurez l’obligation de converser vos parts pendant une période minimum, dans le cas d’une scpi déficit foncier il faudra compter 17 ans.
Faire une simulation pour trouver sa SCPI

Caractéristiques d’une SCPI

Maints d’autres avantages contribuent à faire des SCPI un investissement sûr à long terme. Souscrire à un placement scpi immobilier ne nécessite qu’une infime partie du temps de l’intéressé. Il peut continuer à exercer son métier, s’adonner à ses loisirs voire même s’offrir des vacances, sans se soucier de la gestion de son affaire. Par ailleurs, prendre part à une SCPI permet à tout un chacun de devenir propriétaire. Il est en effet possible que plusieurs personnes investissent dans un même projet, diminuant ainsi les dépenses de chacun. D’ailleurs, c’est l’une des raisons qui attirent de plus en plus de personnes à exploiter ce nouveau secteur. Juridiquement en règle, les SCPI sont agréées et contrôlées régulièrement par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Même si elles ne sont jamais cotées sur les marchés boursiers, leurs comptes sont vérifiés et certifiés annuellement par un commissaire aux comptes.

Bien sûr investir scpi présente également certains inconvénients. Parmi eux figure le risque locatif. Il se manifeste notamment par les vacances locatives d’un immeuble ou le départ d’un locataire. À cela s’ajoute, le risque de dévalorisation de la part de l’investisseur… Cependant, il n’y a pas lieu de s’inquiéter. En effet, une SCPI possède rarement un seul immeuble. Pour la plupart, ces résidences sont déjà occupées par d’autres locataires qui pourront, au moment venu, couvrir la perte occasionnée par le départ d’autres locataires. Dans ce dernier car, il faut savoir aussi qu’il n’est pas difficile de trouver de nouveaux occupants pour remplacer les anciens. Concernant le risque de dévalorisation, il est déjà couvert en tous points par l’effectif conséquent des immeubles gérés par la SCPI. N’hésitez pas à consulter le classement scpi pour savoir laquelle rapporte le meilleur rendement.

Comment choisir une SCPI ?

Vous souhaitez investir dans une SCPI mais il y a beaucoup trop d’offres sur le marché pour que vous arriviez à faire votre choix ? Pour cela il va être important de regarder plusieurs critères pour déterminer la SCPI la plus intéressante du moment pour investir vos économies. Voici une liste des critères à tenir compte pour bien choisir sa SCPI :

caracteristique

7 critères à respecter pour bien sélectionner son placement SCPI

La stabilité des dividendes : pensez à regarder l’historique de la SCPI au cours des 3 dernières années, les résultats ont-ils été constant ? Ou au contraire ils ne cessent d’évoluer ou de baisser ! Pensez aussi à regarder la composition du capital et les différentes revalorisation.

La sécurisation des revenus : la SCPI a-t-elle tendance à investir dans des biens immobiliers qui vous rapporteront toujours des rendements sur le long terme ?

Le taux de rendement : il va être intéressant de savoir combien on peut espérer de taux de rendement sur son investissement. Pour cela nous avons établi un tableau de palmares SCPI que vous pouvez filtrer pour voir quelle SCPI propose le meilleur rendement.

Le taux d’occupation financier (TOF) : Celui correspond à la différence entre le montant des loyers facturés et la globalité qui pourrait être reçu si l’ensemble des biens immobiliers était loué. Le taux d’occupation doit être le plus élevé possible.

L’actif net réévalué (ANR) : Cet indicateur concerne les perspectives de plus-value, il va être intéressant pour vous que l’actif net réévalué soit supérieur au prix de la part.

Les frais pratiqués : Quand on souscrit à une SCPI, vous allez devoir payer des frais de souscription (entre 3 et 14 %) ainsi que des frais de gestion correspondant à 10 % des loyers perçus. Il va donc être important de se diriger vers une SCPI avec le moins de frais possible pour gagner le plus possible sur cet investissement.

L’éligibilité à l’assurance vie : Si vous êtes titulaire d’une assurance vie ou que vous comptiez le devenir, alors cela peut être un plus si votre placement SCPI est éligible à l’assurance vie.

Comparatif meilleures SCPI

Nom de la SCPISociété de GestionPrix de la PartRendement annuel
Acces Valeur PierreBNP REIM498 €5.08 %
Atout Pierre DiversificationCILOGER875 €4.70 %
France InvestipierreBNP REIM231 €5.15 %
FructipierreNAMI AEW EUROPE506 €4.46 %
Immo placementGROUPE VOISIN830 €5.70 %
Laffitte PierreNAMI AEW EUROPE415 €4.82 %
Le patrimoine foncierFONCIA PIERRE GESTION1380 €5.44 %
Placement PierreFONCIA PIERRE GESTION315 €5.68 %
SoprorenteBNP REIM263 €5.51 %
CifocomaSOFIDY1195 €5.08 %
Foncia Pierre RendementFONCIA PIERRE GESTION930 €5.05 %
ImmorenteSOFIDY325 €4.90 %
Fonciere remusatGROUPE VOISIN1036 €5.87 %
Atlantique Pierre 1PAREF GESTION228 €-
BurobouticFIDUCIAL GERANCE250 €5.31 %
Capiforce pierrePAREF GESTION311 €5.13 %
Accimmo PierreBNP REIM187 €4.50 %
Allianz PierreIMMOVALOR320 €4.50 %
EfimmoSOFIDY230 €5.17 %
Elysees PierreHSBC REIM750 €4.72 %
Fructifonds immobilierAEW EUROPE SGP14000 €4.54 %
Multimmobilier 2LA FRANCAISE AM785 €4.50 %
PrimopierrePRIMONIAL REIM196 €5.02 %
Rivoli Avenir PatrimoineAMUNDI ASSET MANAGEMENT278 €4.71 %
Actipierre EuropeCILOGER206 €5.44 %
BTP immobilierFIDUCIAL GERANCE376 €5.13 %
FicommerceFIDUCIAL GERANCE228 €5.04 %
NovapierrePAREF GESTION430 €4.52 %
Pierre plusCILOGER1066 €5.01 %
LFP Opportunité immoLA FRANCAISE AM200 €5.55 %
Pierre 48PAREF GESTION1289 €0.79 %
Pierval santéEURYALE1000 €-
PrimoviePRIMONIAL REIM191 €4.95 %
Corum convictionsCORUM AM1060 €6.30 %
Urban PremiumURBAN PREMIUM500 €-
PFO2PERIAL194 €5.01 %

Top 3 recherches SCPI en 2016

logo immo placementImmo Placement : la SCPI Immo Placement appartient au gestionnaire Groupe Voisin. Le prix de souscription d’une part est de 830 euros et le rendement escompté de 5.70 %. Certes ce n’est pas la SCPI qui offre le meilleur rendement mais elle garantie une stabilité de ses dividendes depuis 2013 de plus son ANR est intéressant car il est estimé à 853 € soit un prix plus élevé que sa part.

logo corumCorum Convictions : La SCPI Corum Convictions appartient au gestionnaire Corum AM. Le prix de sa part est de 1060 € avec un rendement de 6.30 %. Cela en fait la SCPI qui propose le meilleur rendement pour l’année 2016. Corum Convictions a su diversifier ses biens et investir à l’étranger ce qui offre une sécurisation des revenus élevées en plus d’un bon taux de rendement

logo acti pierreActipierre Europe : La SCPI Actipierre Europe appartient au gestionnaire Ciloger. Le prix de souscription d’une part est de 206 € et le rendement attendu de 5.44 %. Avec un prix de souscription de ses parts peu élevé, cette SCPI est très abordable pour les particuliers. De plus ces dernières années, Actipierre garantie une stabilité de ses dividendes, avec une croissance de ses dividendes depuis 2013. Autre atout pour ce placement, il est éligible à l’assurance vie.

Acheter des parts de SCPI

Les parts de SCPI s’achète par l’intermédiaire d’un cabinet en gestion de patrimoine ou de société de gestion. L’acquisition de parts de SCPI peut se faire sans minimum de conservation, cependant pour un meilleur rendement scpi il est recommandé de les conserver sur le long terme. Libre à vous de les revendre par la suite. L’acquisition de part peut se faire au comptant, à crédit ou par l’intermédiaire d’un contrat d’assurance. Détails sur l’achat SCPI :

Parts de SCPI au comptant

L’achat de parts de SCPI au comptant permet à son titulaire d’obtenir rapidement un revenu complémentaire. Contrairement à l’achat de part à crédit, les premiers versements vous feront une rente directe et ne serviront pas à rembourser d’éventuels intérêts avant d’en jouir.

Parts de SCPI à crédit

Acheter des parts de SCPI ou un bien immobilier avec crédit un crédit immobilier représente la même logique. Comme pour l’achat d’une maison ou un appartement, l’investisseur doit disposer d’une capacité d’emprunt et avoir le profil pour obtenir un crédit immobilier auprès de sa banque. A partir du moment où l’investisseur a obtenu son prêt, l’achat de part de SCPI peut commencer. Avec un rendement locatif élevé vous pourrez financer votre prêt avec les dividendes recueillis par la SCPI.

Parts de SCPI par l’intermédiaire d’une assurance vie

Votre assureur va acheter des parts de SCPI auprès d’un gestionnaire de patrimoine ou société de gestion et il les placera ensuite sur plusieurs contrats d’assurance vie. Ainsi les loyers et plus value perçus par les SCPI ne seront pas taxés de la même manière que de l’immobilier locatif mais bénéficieront de la fiscalité de l’assurance vie. Attention cependant de vous renseigner auprès de votre conseiller car toutes les SCPI n’acceptent pas l’assurance vie.

Comprendre les SCPI en 3 minutes